欧阳捷

我是新城控股副总裁欧阳捷,如何解读地价高企的现象,问我吧!

2016年以来,土地市场可以用疯狂来形容。5月18日上海外环的周浦地块被保利地产以54.5亿元摘得,溢价率高达296%,成交单价超过4万,业内预计加上建材和税收,地块入市价格或高达8万/平方米。而该地块周边在售项目单价不过4万/平方米。8月17日,融信集团以110.1亿的价格拍得上海静安区中兴社区一地块,单价总价全部破全国纪录。
在一二线城市,开发商对于住宅地块表现出了如饥似渴的态势。比如苏州政府为了遏制地价的高溢价成交,出台紧急政策,出让地块设定最高报价,对开发商报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这一政策出让后直接导致苏州出让的多幅地块因为报价超标而“熔断”。
高价地的背后,是开发商拿地成本的不断上涨。统计数据显示:截止5月25日,年内平均拿地成本为6283元每平米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元每平米。2016年来,拿地金额也上涨幅度高达71.6%,拿地积极性明显提高。
拿地成本上涨幅度预示着房价的上涨,只是如果未来房价的涨幅小于地价的涨幅,是否意味着房企会面临风险?我是新城控股副总裁欧阳捷,从开发商投资的角度,来说一下关于“房地产”的那些事。
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商界 2016-05-29 已关闭提问

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欧阳先生:您好!请问青岛未来房市趋势,自住现在合适入手买吗?

欧阳捷 2016-06-13

青岛市场曾经供应量较大,2010年和2014年供应住宅用地规划可建面积均超过1000万方,而同年的销售面积也仅不过600万方,即使去年达到历史销售面积最高峰也不过是755万方。但其它年份供应与销售大致相当,历年累计下来可售面积并不很多,自2008年以来,累计供应住宅用地规划可建面积未6094万方,其中已销售4732万方,为销售面积仅剩1361万方,按去年销售面积看,只能销售2年。到今年4月为止,已经达到预售条件的批准上市可售面积仅为757万方,去化周期也就是12个月。市场处于弱平衡,如果房价上涨,很容易打破这种平衡状态。
青岛土地溢价率不高,今年4月溢价率仅为18.91%,与2007年的139.85%、2009和2010年超过33%相去甚远,今年26宗成交土地仅有3宗有溢价,溢价率最高33%,其余均是零溢价成交,但前4个月总成交量仅为65万方,相当于去年的11%,供应明显不足。考虑到去年成交63宗、604万方,有溢价的达到20宗,其中溢价率超过47%的有5宗,最高达到129.85%,这些项目今年陆续上市,将带动整体房价的上涨。
而青岛整体房价几年都没有大的变化,都在1万元上下徘徊,市南均价在2.1-2.5万元/平米,市北均价在1.2-1.5万元/平米,李沧均价在1-1.1万元/平米,而且都没有超过历史最高均价。
青岛户籍人口人均住房建筑面积29.8平米,低于全国平均水平。其中,房改私房占比46%,显示未来面积型和质量型改善需求都有很大空间。外来常驻人口大约为140万人,其中近四年年均增长约7万人。
结论:市场供求的弱平衡、土地供应的收缩、人口增长与改善性需求、以及房价持续徘徊,预示着未来房价上涨概率很大。
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欧阳捷 2016-06-14

您好,您提的问题很重要!去库存是源于供大于求的库存过剩,但是,住房与工业产品不一样,工业产品要通过降价去库存,房地产却不一定,或许涨房价更能去库存,买涨不买跌嘛。
房价上涨不仅在一二线城市,甚至三四线城市房价也在上涨,全国住宅销售额同比增长53.4%,销售面积同比增长34.2%,意味着房价整体上涨了15%左右, 而二线以下城市 销售面积占比达到了80%左右,没有二线以下城市的房价上涨贡献,全国房价整体上涨不会有这么多。
从国家统计局刚刚发布的统计数据来看,住宅新开工面积4.07亿平米,销售面积4.28亿平米,销售面积多了0.21亿平米(剪刀差为新开工面积减去销售面积,如果数值为负数意味着去库存),说明库存在有轻微减少。但根据中国指数研究院的数据看,其中接近2000万平米是来自于一二线城市,也就是说二线以下城市去库存很少,二线以下城市新开工面积增长速度甚至还高于一二线城市,真正需要去库存的二线以下城市,实际上并没有真正实现去库存。
这是源于大水漫灌的货币现象,导致资本保值增值与避险更多涌向热点一二线城市,事实上,热点城市改善性需求和投资性需求被激发,加剧了这些城市的供不应求和房价快速上涨,的确跟货币政策的初衷是相悖的,但也是意料之中的事儿。

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谢谢关注!
有关王室的政治权力我在其他相关问题下已经做了回答。英国王室在经济方面的能量是我们比较容易忽视的。英国以工商业贸易立国,是现代资本主义的发源地,因此按理“不食人间烟火”的王室也不可避免地沾染“铜臭气”,宫廷相关人士常常将英国王室称为“公司”(the Firm),也从侧面说明了英国王室带有浓厚的商业色彩。这并不仅仅包括例如与王室有关的旅游和纪念品收入或者女王外孙给中国某乳制品企业代言等将王室作为“商品”的行为。说“操纵”还是要以王室为主体的。
英国王室成员有许多社会活动的任务,需要广泛结交国内外各界人士。这为他们提供了在经济活动中穿针引线的机会。英国政府从1976年到2011年设有“国际贸易与投资特别代表”一职,先后由女王堂弟肯特公爵和次子约克公爵安德鲁王子担任,负责促进英国的对外贸易。安德鲁王子后来就被曝出利用与哈萨克斯坦寡头的私人关系,为一欧洲合资公司与哈萨克斯坦政府一笔近9亿美元的买卖牵线搭桥,并从中获得400万美元的“好处费”。而在其他王室成员访问海湾国家后不久,相关国家常常就会签订英国军售合同,令人怀疑这些王室成员充当了英国军火企业的掮客。此外,包括女王本人在内的王室成员设有离岸账户、从事海外投资的传闻也不时见诸报端。由于商业活动的“私人”性质,以及一些国家地区的经济活动并不透明,我们能看到的英国王室经济能力或许只是浮出水面的冰山一角。而比起“妯娌矛盾”“婚姻不合”这样的花边,大多数人可能没有兴趣研究复杂枯燥的财报,这导致我们对英国王室的认识更多停留在大众传媒所呈现的八卦新闻上。
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